Un immeuble ancien typique : un potentiel locatif qui n'attire plus les investisseurs

Le logement ancien, qui représente plus de 80 % du parc résidentiel français, est en train de perdre son attractivité auprès des investisseurs particuliers. Après des années où les dispositifs fiscaux (Pinel dans le neuf, Denormandie dans l'ancien rénové) soutenaient l'achat pour location, le soufflé est retombé brutalement. En 2025, les chiffres sont sans appel : chute drastique des acquisitions destinées à la location dans l'ancien non rénové.

1. La fin des incitations fiscales : Pinel disparu, Denormandie trop contraignant

Le dispositif Denormandie reste en vigueur jusqu'en 2027 mais peine à séduire

Depuis le 1er janvier 2025, la loi Pinel n'existe plus dans le neuf, et ses successeurs (Pinel+ très restrictif) n'ont pas pris le relais. Dans l'ancien, la loi Denormandie (réduction d'impôt pour rénovation lourde dans les cœurs de ville) reste active jusqu'au 31 décembre 2027, mais elle est jugée trop complexe : travaux obligatoires d'au moins 25 %, plafonds de loyers et de ressources des locataires, zones très ciblées (244 villes + ORT). Résultat : très peu d'opérations financées (seulement quelques centaines par an). Les investisseurs préfèrent se tourner vers le LMNP meublé ou... tout simplement renoncer.

2. Rendements locatifs trop faibles face aux coûts et à la fiscalité

Rendement brut souvent inférieur à 5 % dans l'ancien : pas assez attractif

Dans l'ancien sans travaux majeurs, le rendement brut tourne autour de 4-5 % brut, souvent moins après charges, vacance et fiscalité (IR + prélèvements sociaux à 17,2 % sur les loyers). Avec la hausse des taux d'intérêt (même si la tendance s'inverse doucement), l'endettement devient plus coûteux. Ajoutez les nouvelles contraintes DPE (interdiction de location des passoires thermiques G et F dès 2025-2028) et la pression fiscale globale sur le patrimoine : beaucoup d'investisseurs vendent ou arrêtent d'acheter pour louer.

3. Conséquences : pénurie locative qui s'aggrave

La raréfaction de l'offre locative accentue la crise du logement

Moins d'investisseurs = moins de biens mis en location longue durée. Le parc locatif privé, déjà sous tension dans les zones tendues, risque de se contracter encore. Les loyers augmentent mécaniquement, les jeunes et les classes moyennes peinent à se loger, et la construction neuve reste atone. Les experts (FNAIM notamment) alertent : sans relance de l'investissement privé dans l'ancien, la crise du logement pourrait s'installer durablement.

Les points clés à retenir

• Chute massive des investissements dans le logement ancien non rénové en 2025-2026.
• Fin du Pinel neuf depuis 2025 ; Denormandie trop exigeant pour relancer le marché.
• Rendements locatifs faibles, fiscalité lourde et contraintes DPE : cocktail dissuasif.
• Conséquence : offre locative qui se raréfie, loyers en hausse, crise du logement aggravée.
• Alternatives restantes : LMNP meublé, Malraux, Monuments Historiques ou investissement en nue-propriété.

Les débats sur la fiscalité immobilière se poursuivent à l'Assemblée

Conclusion

En 2026, l'immobilier ancien semble devenu le parent pauvre de l'investissement locatif. Sans nouveau cadre fiscal incitatif clair et simple (comme un renforcement du régime réel ou un abattement élargi sur les loyers), les investisseurs risquent de continuer à bouder ce segment. Pour les pouvoirs publics, l'enjeu est majeur : relancer l'offre locative privée sans quoi la tension sur le marché résidentiel pourrait atteindre des niveaux critiques. À suivre de près dans les prochains mois...